关于印发《十三师业主大会和业主委员会管理暂行办法》的通知

各团场，师机关各部门、各直属机构：

《十三师业主大会和业主委员会管理暂行办法》已经师党委常委会审议通过，现印发给你们，请认真贯彻落实。

十三师办公室

2020年4月10日

十三师业主大会和业主委员会管理暂行办法 

第一章 总则

第一条 为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》《业主大会和业主委员会指导规则》《新疆维吾尔自治区物业管理条例》等规定，结合十三师实际，制定本办法。

第二条 进一步完善社区治理体系，加快成立业主委员会，提高社区群众参与社区事务的积极性，形成在社区党组织领导下，居委会、业主委员会、物业服务企业“三位一体”社区工作模式，提升治理能力，实现民主治理。

第三条 十三师行政辖区内住宅小区的业主大会和业主委员会的成立、换届、日常活动和指导监督适用于本办法。

第四条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

第五条 业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督，对业主大会负责。

第六条 业主大会或者业主委员会的决定，对本物业管理区域全体业主具有约束力。

业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会和业主委员会不得损害全体业主的合法权益。

第七条 业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

第二章 业主大会

第八条 本办法所称业主，包括：

（一）房屋的所有权人。

（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府征收决定等取得房屋所有权的人；

（三）因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人；

（四）因合法建造等事实行为取得房屋所有权的人；

（五）基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人。

已经达到交付使用条件，尚未出售或者尚未向物业买受人交付的专有部分，建设单位为业主。

第九条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）提议召开并参加业主大会会议，提出制定和修改业主公约或者管理规约、业主大会议事规则的建议；

（二）选举业主委员会成员，并享有被选举权;

（三）监督业主委员会工作，监督物业服务企业履行物业服务合同；

（四）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用、收益情况享有知情权、参与决定权和监督权；

（五）向业主委员会和物业服务企业提出建议；

（六）要求其他业主、物业使用人停止损害共同利益的行为；

（七）参与共同决定物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（八）法律、法规规定的其他权利。

第十条 业主在物业管理活动中，履行下列义务:

（一）遵守业主公约或者管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照有关规定交纳专项维修资金；

（五）遵守国家和新疆维吾尔自治区、新疆生产建设兵团有关房屋装饰装修的规定；

（六）按时交纳物业服务费用；

（七）法律、法规规定的其他义务。

业主不得以放弃权利为由不履行业主义务。

第十一条 业主可以依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务。

业主委托物业使用人代为行使业主权利时，法律法规、议事规则或者管理规约规定需进行表决决定的内容，业主应当向被委托人出具书面委托书。法律法规、议事规则或者管理规约规定业主应当遵守的事项，物业使用人应当一并遵守。

第十二条 一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十三条 建设单位或者其委托的物业管理人应当将业主入住情况及时报送房地产行政主管部门，并抄送社区居民委员会。

符合下列条件之一的，应当召开业主大会成立会议

（一）业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；

（二）业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；

（三）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例达到百分之二十五以上。

第十四条 物业管理区域达到成立业主大会条件两个月内，建设单位应当向十三师房地产行政主管部门、物业所在地社区报送下列文件资料：

（一）物业管理区域证明；

（二）业主名册；

（三）房屋及建筑物面积清册；

（四）建筑规划总平面图；

（五）交付使用共用设施设备的证明；

（六）物业管理用房配置证明；

（七）其他有关的文件资料。

第十五条 符合成立业主大会条件的，建设单位或者十人以上业主联名可以申请成立首次业主大会筹备组。第十三师房地产行政主管部门、物业所在地社区应当在收到申请后六十日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

第十六条 首次业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表，房地产行政主管部门、物业所在地社区代表组成，筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半。

第十七条 符合条件的报名业主多于筹备组业主代表人数的，应组织报名业主投票产生筹备组业主代表。未进入筹备组的业主可在筹备阶段有业主代表退出时，依推选得票顺序补入筹备组。

筹备组中业主代表拟参选业主委员会成员或者被推荐为业主委员会成员候选人的，应当采取回避措施，主动退出筹备组。

第十八条 首次业主大会筹备组履行下列职责：

（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（三）拟定管理规约、业主大会议事规则；

（四）拟定首次业主大会会议表决规则；

（五）拟定业主委员会组成人员候选人产生办法，确定业主委员会组成人员候选人名单，拟定业主委员会选举办法；

（六）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于七日。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

第十九条 业主大会决定以下事项：

（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则；

（二）制定和修改业主大会会议表决规则；

（三）选举、罢免或者更换业主委员会成员；

（四）确定物业管理方式，选聘和解聘物业服务企业；

（五）确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（六）听取和审查业主委员会工作报告、收支预算决算报告；

（七）决定物业共用部位、共用设施设备的使用和经营的方式、收益分配；

（八）决定改建、重建建筑物及其附属设施；

（九）决定筹集和使用专项维修资金；

（十）决定业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用，决定业主委员会成员补贴的来源、支付标准；

（十一）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

（十二）决定有关业主共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第（八）、（九）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，方为有效；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，方为有效。

第二十条 业主大会会议分为定期会议和临时会议，有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主向业主委员会书面提议的；

（二）物业管理区域内发生物业服务企业停止服务等紧急事件或发生重大事故需要及时处理的；

（三）业主委员会委员缺额人数超过委员总数二分之一以上的，或者业主委员会主任、副主任全部辞职、离任的；

（四）管理规约或者业主大会议事规则约定需要召开业主大会临时会议的其他情形。

第二十一条 业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，方为有效。

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

业主因故不能参加业主大会的，可以委托物业使用人参加业主大会。业主大会会议内容需经业主表决的，业主应当向被委托人出具书面委托书。委托书应当记载委托事项、委托期限，委托人和被委托人信息等内容。

第三章 业主委员会

第二十二条 业主大会可以选举业主委员会作为业主大会执行机构。未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的物业管理区，在征求该物业管理区业主意见并取得过半数业主书面同意后，由物业管理区所在地社区居民委员会临时代行本条例规定的业主委员会职责。

第二十三条 业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过五年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。

第二十四条 十三师行政管辖区域内各个社区开展调查摸底，全面掌握符合组建业主委员会条件的物业管理区域，按照分级负责、管理高效的原则，划分若干管理区域，明确工作方法，提高工作效率。

第二十五条 业主委员会由业主大会会议选举产生，由五至十一人组成。业主委员会委员候选人应当是物业管理区域内的业主，并且符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守国家有关法律法规，具备一定的房地产、物业管理、专项维修资金、财务管理等方面法规政策及专业基础知识；

（三）遵守并熟悉《业主大会议事规则》《管理规约》以及模范履行业主义务，按时缴纳物业管理相关费用并提供连续三年缴费相关凭证；

（四）具备履行职务的健康条件，热心公益事业、责任心强、公道正派；

（五）具有一定组织和协调能力，能耐心细致做好群众工作，在群众中有较高威望和公信力；

（六）本人、配偶及其直系亲属不在本物业管理区域内提供服务的物业企业工作；

（七）其他法律、法规或规范性文件规定的符合的情形。

第二十六条 有下列情形之一的，不得成为业主委员会委员候选人：

（一）违反国家法律法规，曾受到刑罚、监外执行、行政拘留和社区矫正的；

（二）违反党纪国法，正在接受纪委和监委立案调查的；

（三）受到党内严重警告以上处分和行政记大过以上处分不满三年的；

（四）参与法轮功等邪教组织，非法组织、参与上访的；

（五）利用家族势力和黑恶势力干预小区正常工作和生活的；

（六）拒缴物业服务合同约定的物业服务费、车辆泊位费等应缴费用的；

（七）在公共场合或微信、微博等社交媒体上发布不实言论，煽动对党和政府不满情绪的；

（八）在本小区私搭乱建，噪音扰民、非法侵占绿地、不文明养犬等侵害小区他人正当权益等行为的；

（九）本人及其配偶及其直系亲属在本物业管理区域提供服务的物业企业工作的；

（十）已被列入失信人员名单的（法院、税务、银行等部门记录的）；

（十一）房屋权属有争议的；

（十二）其他法律、法规或规范性文件规定的不符合的情形。

第二十七条 按照社区划分的物业管理区域，组成以社区代表任组长，小区开发建设单位代表、小区楼栋长、部分党员代表、群众代表等为成员的筹备组。筹备组成立后，公布成员名单和工作职责，拟定《管理规约》《业主大会议事规则》《业主委员会选举办法》等草案，在物业管理区域内显著位置公布，征求业主意见。

第二十八条 推荐业主委员会委员候选人，采取社区推荐、三名以上楼栋长联名推荐、十名以上业主联名推荐和业主自荐相结合的方式。

通过资格审查确定的候选人，应当在小区显著位置进行公示。

第二十九条 业主大会可通过召开会议，采取业主现场投票的形式，也可采取现场投票与书面征求意见相结合的形式选举业主委员会。对规模较大、户数较多的小区，可采取以楼栋、单元或者楼层为单位推选业主代表选举业主委员会，但业主代表必须持有所代表的业主户数的授权委托书，委托书中应明确委托人与被委托人基本信息、委托事项、委托期限等。

第三十条 业主委员会的选举和产生

（一）制定并公示业主委员会成立的时间和地点，确定监票、计票、唱票及其他选举工作人员，准备票箱和选票，印制业主委员会委员（业主代表）候选人基本情况一览表，向与会人员发放。业主大会由筹备组组长主持，简要汇报业主大会筹备组前期工作开展情况，安排人员作好会议书面记录。

（二）由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加投票；业主委员会委员的当选应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

（三）投票结束后，采取公开验票方式，由唱票、计票人员在监票人员的监督下，认真核对，计算票数，当场公布投票结果，并由唱票、计票和监票人作出记录，最终确定业主委员会委员。当选后的委员应当签订履职尽责尽职承诺书，并在小区内进行公示。

（四）业主委员会委员产生后七日内召开第一次会议，推选业主委员会主任、副主任并确定其他委员的分工，并将结果和分工、联系电话等进行公示。

（五）业主委员会在各团场、大营房城管委，十三师民政局、住房和城乡建设局等单位的指导下履职尽责，并接受全体业主的监督。

第三十一条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列文件向房地产行政主管部门、物业所在地社区主管行政部门办理备案手续:

（一）业主委员会备案登记表；

（二）业主大会成立和业主委员会选举的报告；

（三）管理规约；

（四）业主大会议事规则；

（五）业主大会决议；

（六）业主委员会成员个人简历表、房屋产权登记证明或在房地产管理部门登记的购房合同、无犯罪记录证明、物业公司出具的业主委员会成员缴清物业费证明、身份证复印件等；

（七）备案所需的其他资料。

业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内重新办理备案手续。

第三十二条 业主委员会向房地产行政主管部门、物业所在地社区主管行政部门办理备案手续后，持备案材料向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。业主委员会印章上应明确业主委员会的届数和任期。

业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。使用业主大会印章，应当依据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定；使用业主委员会印章，应当依据业主委员会会议的决定。

第四章 业主委员会的运行与管理

第三十三条 业主委员会履行以下职责：

（一）执行业主大会的决定和决议；

（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

（三）与业主大会选聘物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）监督管理规约的实施；

（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

（七）调解业主间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（八）根据业主大会的决定代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼；

（九）业主大会赋予的其他职责。

第三十四条 业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意，方能生效。

第三十五条 业主委员会应当向业主公布下列情况资料:

（一）管理规约、业主大会议事规则；

（二）业主大会和业主委员会的决定；

（三）物业服务合同；

（四）专项维修资金的筹集、使用情况；

（五）物业共有部分的使用和收益情况；

（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车车位的处理情况；

（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

（八）其他应当向业主公开的情况和资料。

第三十六条 业主委员会应当建立工作档案，工作档案包括以下主要内容:

（一）业主大会、业主委员会的会议记录；

（二）业主大会、业主委员会的决定；

（三）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；

（四）业主委员会选举及备案资料；

（五）专项维修资金筹集及使用账目；

（六）业主和业主代表及业主委员会委员候选人名册；

（七）业主的意见和建议。

第三十七条 有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：

（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（二）丧失民事行为能力的；

（三）依法被限制人身自由的；

（四）被记入严重失信行为人记录的；

（五）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

第三十八条 业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补选业主委员会成员或者由业主委员会候补委员直接补足。

业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。

业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当组织召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

第三十九条 业主委员会应当加强与业主的联系沟通，通过上门走访、来信来访、热线电话、网络媒体等形式接受业主的咨询、投诉和监督。

业主委员会应当加强与社区和物业服务企业的联系沟通，主动参与多方联动运行机制，督促物业服务企业按照物业服务合同约定做好各项服务工作。

第四十条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。

工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。

第五章　监督和保障

第四十一条 业主委员会应当加强对物业专项维修资金使用的监管工作。

第四十二条 物业管理区域内共用部位、共用设施设备、共有部分的经营性收益归全体业主所有，可用于共用部位、共用设施设备、共有部分的维修、更新、改造或补充物业专项维修资金，也可以根据业主大会的决定用于物业管理的其他需要。具体事宜的使用情况提前报送社区审批。经营性收益应当每半年至少公示一次收支情况。

第四十三条 业主委员会应当按照业主大会决定的经营性收益使用分配具体办法使用经营性收益。使用前应在物业管理区域内公示，并接受社区的监督。

第四十四条 业主委员会的相关人员侵占、挪用住宅专项维修资金及经营性收益，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十五条 住建、公安、消防、民政、城管、环保、市场监管、卫健等主管部门以及社区应当按照各自职责，及时处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉和矛盾纠纷问题。

第四十六条 本办法自2020年5月1日起施行。最终解释权归十三师住房与城乡建设局所有。